Autor: Wojciech Dec

Kolejnym sposobem zabezpieczenia płatności w transakcjach handlowych, który chcemy dzisiaj omówić jest hipoteka.  Zabezpieczenie jedno z najlepszych ponieważ dokonane na nieruchomości, której z samej zasady nie da się ukryć czy w jakikolwiek inny sposób usunąć przed egzekucją.  Oczywiście pomijając sytuacje nadzwyczajne jak zawieruchy ustrojowe czy wojenne.  Ale skoncentrujmy się nas funkcjonowaniem hipotek w normalnym otoczeniu biznesowym.

Instytucja hipoteki uregulowana jest przepisami wielokrotnie nowelizowanej Ustawy z roku 1982 o księgach wieczystych i hipotece.  Instytucja hipoteki jest nierozerwalnie związana z istnieniem ksiąg wieczystych prowadzonych w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, bądź też prawa do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.  To właśnie w księdze wieczystej nieruchomości w dziale IV wpisuje się hipoteki, które otrzymują wszystkie prerogatywy wynikające z tego faktu.  Po pierwsze należy podkreślić, że domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym a prawo wykreślone nie istnieje.  Jednocześnie przeciwko takiemu domniemaniu nie można powoływać się na domniemania prawne wynikające z posiadania.  Z tych regulacji wynika najważniejsza zasada dotycząca ksiąg wieczystych zwana rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, która polega na tym że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Hipoteka ustanawiana jest w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego i w związku z jej ustanowieniem wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.  Przedmiotem hipoteki może być także: użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a ponadto wierzytelność zabezpieczona inną hipoteką.  Hipoteka może ponadto obciążyć część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw które mogą być zabezpieczone oprócz własności nieruchomości.

Rzeczą, na którą należy zwrócić szczególną uwagę jest to, że jej powstanie jest uzależnione od jej wpisania do księgi wieczystej.  Wpis ma zatem charakter konstytutywny, gdyż jego brak decyduje o tym, że zabezpieczenie nie odniesie zamierzonego skutku.  Należy pamiętać, że hipotek zabezpiecza wierzytelność pieniężną oraz, że może zabezpieczać też wierzytelność przyszłą co w obrocie gospodarczym ma wyjątkowe znaczenie, gdy udziela się je jako zabezpieczenie nie istniejącego długu, ale transakcji przyszłych.

Ustawa rozróżnia kilka rodzajów hipoteki, jeżeli chodzi o sposób jej powstania.  Są to przede wszystkim hipoteka umowna – zależna od woli właściciela nieruchomości ustanawiana jednostronnie przez niego jako zabezpieczenie umowy z podmiotami trzecimi oraz hipotek przymusowa, która obciąża nieruchomość na wniosek wierzyciela, który wnioskuje o wpis hipoteki na podstawie posiadanego tytułu wykonawczego.  Hipoteka przymusowa może powstać też w wyniku działania organów władzy państwowej np. w postępowaniu zabezpieczającym należności publicznoprawne czy też na podstawie postanowienia sądu albo prokuratora w przypadkach przewidzianych w przepisach prawa.  Dodatkowo w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział, podobnie jak hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.  W ten sposób powstaje kolejny typ hipoteki a mianowicie hipotek łączna.

Najważniejszą korzyścią dla wierzyciela jest jasne określenie jaką wierzytelność i w jakiej kolejności będzie on mógł egzekwować z obciążonej nieruchomości.  Nie bez znaczenia jest także fakt, że na wypadek niewypłacalności dłużnika, hipoteka nadal najpełniej zabezpiecza interesy wierzyciela.  Niestety jest to jeden z najdroższych sposobów zabezpieczania wierzytelności handlowych, dlatego dłużnicy bardzo niechętnie zgadzają się na jego ustanowienie, ponieważ dodatkowo tracą oni możliwość posłużenia się nieruchomością jako środkiem kredytowania się.

Problematyka funkcjonowania hipotek jest bardzo szeroka i nie można nie pominąć tego aspektu, ze dosyć skomplikowana.  Dlatego zwłaszcza przy tej formie zabezpieczenia warto skorzystać z porady prawnika.  Nasza Kancelaria chętnie podzieli się swoimi doświadczeniami w tej materii.

Następny odcinek poświęcimy zabezpieczeniu regulowanemu przepisami Kodeksu postępowania cywilnego, jakim jest poddanie się egzekucji w akcie notarialnym.