Autor: Mateusz Gruszczyński

W przypadku planowania sprzedaży nieruchomości lub jej zakupu należy pamiętać o przysługujących różnym podmiotom publicznym prawie pierwokupu (pierwszeństwa nabycia) nieruchomości.

Prawo pierwokupu polega na tym, że sprzedaż nieruchomości nim objętym musi być dokonana pod warunkiem, że podmiot uprawiony w określonym czasie (najczęściej 30 dni) z tego prawa nie skorzysta. Dopiero w takiej sytuacji, strony transakcji mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność lub prawo użytkowanie wieczystego.

Z prawa pierwokupu wynikają dwie podstawowe konsekwencje: istnieje ryzyko, że podmiot publiczny skorzysta z tego prawa oraz wydłuża się czas zawarcia transakcji.

Skorzystanie z prawa pierwokupu przez podmiot publiczny dla sprzedającego jest w większości przypadków obojętne, gdyż podmiot publiczny zobowiązany jest uiścić cenę sprzedaży wskazaną w umowie zobowiązującej zawartej pomiędzy pierwotnymi stronami umowy. W przypadku gdy cena transakcyjna odbiega od cen rynkowych podmiot publiczny może wystąpić do sądu o ustalenie ceny po jakiej dojdzie do sprzedaży nieruchomości. W przypadku podmiotu zainteresowanego zakupem nieruchomości ryzyko jest oczywiście większe, ale w praktyce podmiotu publiczne bardzo rzadko korzystają z tego prawa. W celu wyeliminowana ryzyka z tym związanego, przed przystąpieniem do umowy zobowiązującej można się zwrócić do właściwego podmiotu z zapytaniem czy w danej sytuacji będzie korzystać z prawa pierwokupu.

Jeśli chodzi o wydłużenie czasu zawarcia transakcji to prawo pierwokupu wymusza konieczność zawarcia najpierw umowy warunkowej, a dopiero po bezskutecznym upływie terminu do złożenia przez podmiot uprawniony oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu lub wcześniejszego złożenia oświadczenia o nieskorzystaniu z tego prawa można zawrzeć umowę przenoszącą prawo własności lub użytkowania wieczystego.

Poniżej przedstawiono syntetyczne zestawienie najbardziej typowych sytuacji, z których wynika zastrzeżone dla podmiotów publicznych prawo pierwokupu z mocy prawa:

1. sprzedaży gruntu oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub gruntu objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu;
2. sprzedaż nieruchomości rolnych, przez które rozumie się nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;
3. niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
4. prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
5. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej;
6. nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, jeżeli prawo pierwokupu zostało ujawnione w księdze wieczystej;
7. nieruchomości położonej w granicach parku narodowego;
8. gruntu pod śródlądowymi wodami stojącymi, którymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi oraz wody znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami;
9. nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji oraz nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Poza powyższymi sytuacjami, kiedy prawo pierwokupu zastrzeżone na rzecz podmiotów publicznych wynika bezpośrednio z obowiązujących przepisów należy jeszcze pamiętać, że prawo pierwokupu może być zastrzeżone na rzecz osób prywatnych, zarówno na podstawie obowiązujących przepisów prawa jak i na podstawie stosunku umownego.

O powyższych okolicznościach należy pamiętać w planowanych transakcjach sprzedaży lub zakupu nieruchomości. W przypadku wątpliwości zawsze warto zasięgnąć porady specjalisty.

Zapraszamy do naszego biura w Katowicach, udzielimy niezbędnej porady prawnej.

Autor: Mateusz Gruszczyński ZOBACZ MÓJ PROFIL