Autor: Paulina Bienioszek-Niepsuj
Powszechnie występującą zmorą podmiotów wynajmujących zwłaszcza nieruchomości, jest brak płatności czynszu przez najemców. Możliwość wypowiedzenia umowy najmu z powodu braku płatności czynszu nie rozwiąże kwestii zapłaty za zaległy czynsz, a prawo wynajmującego do naliczania odsetek od nieterminowych płatności za opóźnienie nie spełnia w sposób wyczerpujący oczekiwań wynajmującego w takiej sytuacji. Już na etapie redakcji i negocjacji umowy najmu warto należycie i skutecznie zabezpieczyć interesy wynajmującego na wypadek braku zapłaty należności czynszowych.

Istotą umowy najmu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony oraz zobowiązanie najemcy do zapłaty wynajmującemu umówionego czynszu. Mając na uwadze wzajemność świadczeń stron stosunku najmu, katalog uprawnień wynajmującego w sytuacji braku płatności czynszu przez najemcę nie jest nieograniczony i nie każde postanowienie umowne będzie dopuszczalne i ważne w świetle powszechnie obowiązującego prawa polskiego. Wyrażona w treści
art. 3531 kodeksu cywilnego zasada swobody umów nie ma bowiem charakteru absolutnego. Ustawodawca w treści powołanego przepisu, określając granice swobody umów odwołał się do trzech ogólnych kryteriów: ustawy, zasad współżycia społecznego (dobrych obyczajów) i właściwości (natury) stosunku.

W kontekście powyższego zwracamy uwagę na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 11 stycznia 2018r. o sygn. akt III CZP 93/17, zgodnie z którym: „postanowienia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przyznające wynajmującemu, w razie opóźnienia najemcy z zapłatą czynszu, prawo do odebrania rzeczy wynajętej do czasu uregulowania zaległości z zachowaniem obowiązku najemcy zapłaty pełnego czynszu są sprzeczne z właściwością (naturą) tego stosunku prawnego”.

W treści uzasadnienia wyżej wskazanej uchwały Sądu Najwyższego przedstawiony został skrótowo stan faktyczny sprawy, na tle którego podjęta została przedmiotowa uchwała. Otóż strony sporu w umowie najmu określiły, że wynajmujący w razie opóźnień w zapłacie czynszu przez najemcę, jest uprawniony do zablokowania lub czasowego odebrania najętej rzeczy, z jednoczesnym zachowaniem przez wynajmującego prawa do żądania zapłaty czynszu przez najemcę. Powyżej wskazana koncepcja zabezpieczająca interesy wynajmującego na wypadek braku płatności czynszu przez najemcę jest niewątpliwie ciekawa i nowatorska, jednakże zgodnie z powyżej prezentowaną uchwałą Sądu Najwyższego – nieważna, jako sprzeczna z właściwością stosunku najmu.

Zdaniem Sądu Najwyższego, negatywnej oceny zaprezentowanego postanowienia umownego nie zmienia także zobowiązanie i zapewnienie wynajmującego, że świadczy on gotowość do ponownego oddania rzeczy najętej. Gotowość wynajmującego nie ma bowiem bezwarunkowego charakteru (tak jak to ma miejsce w przypadku umowy leasingu zgodnie z treścią art. 7093 kc), a uzależniona jest od zapłaty zaległych należności przez najemcę. Nie jest to zatem pełna gotowość do świadczenia, uzależniona od swobodnej dyspozycji najemcy i która może być zrównana z samym świadczeniem oraz traktowana jako ekwiwalent czynszu.

Konsekwentnie Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że czynsz za okres czasowego odebrania rzeczy najętej nie może być postrzegany jako równoważnik świadczenia wynajmującego. Umowa najmu zawarta pomiędzy stronami nie zakładała możliwości pomniejszenia kwoty czynszu za czas tymczasowego odebrania rzeczy najętej przez wynajmującego, a uznanie należności czynszowych za ten okres jako ryczałtu odszkodowawczego na wypadek niewykonania (nienależytego wykonania) zobowiązania pieniężnego przez wynajmującego jest niedozwolone. Zgodnie bowiem z treścią art. 483 § 1 kc, kara umowna tytułem naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania umownego zastrzeżona została przez ustawodawcę wyłącznie co do zobowiązań niepieniężnych.

Powyższa uchwała Sądu Najwyższego z całą pewnością zasługuje na uwagę nie tylko z perspektywy ochrony praw wynajmującego, ale także z punktu widzenia najemcy jako podmiotu zobowiązanego do zapłaty czynszu na rzecz drugiej strony umowy. Dlatego warto przed zawarciem umowy zasięgnąć porady specjalisty.

Autor: Paulina Bienioszek-Niepsuj ZOBACZ MÓJ PROFIL